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選址是便利店成功的標(biāo)配！(第一講)

選址的重要性

一、選址一般必須考慮到以下因素

1. 店面位置。十字路口、拐角、金角銀邊原則，小區(qū)的出入口最佳。通常情況下拐角位鋪面比中間位鋪面更加適合開店，拐角位通常存在于道路的交匯處，即人流的交匯處，客流量更大，且拐角位鋪面展示面更廣，更能引起消費者的注意。

2. 消費人群。門店輻射范圍內(nèi)主體消費者的類型，消費水平，消費特征。門店商品結(jié)構(gòu)的組建以及動態(tài)調(diào)整和門店所提供的多元服務(wù)取決于該門店所在商圈的主體消費人群。

3. 店面結(jié)構(gòu)。如店鋪面積（20—150平）、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等。商業(yè)店面積建議20-80平，社區(qū)店面積建議50-150平。

4. 交通狀況。如人行道、街道是否有區(qū)分，過往車輛的類型及數(shù)量，道路寬幅，是否有停車場等。

5. 競爭環(huán)境。了解商圈范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量及經(jīng)營狀況，根據(jù)實際情況，在面積選擇，商品結(jié)構(gòu)組建，商品定價，服務(wù)類型選擇上作出相應(yīng)調(diào)整，爭取達(dá)到差異化競爭效果。

6. 顧客流量。調(diào)查測算門店輻射范圍內(nèi)顧客基數(shù)和通過店前的行人日均數(shù)量，建議精確到時間段。

7. 周邊業(yè)態(tài)。附近店鋪的狀況。如經(jīng)營品種類型、規(guī)模，與是否有影響和幫助。如（物流、學(xué)校、醫(yī)院、工廠、汽車站、酒店、KTV、飯店、網(wǎng)吧、夜宵攤、集市）每種業(yè)態(tài)指向一種特定的顧客類型，業(yè)態(tài)基數(shù)和豐富度越高，相應(yīng)該商圈能吸引的顧客類型越豐富，顧客流量也越大。

8. 發(fā)展前景。了解周圍市政的規(guī)劃、建設(shè)或改造項目。

9. 投資回報。預(yù)估投資金額與營業(yè)額。便利店綜合毛利區(qū)間在15%到25%之間為正常數(shù)值。投資回本期在1年半到2年為正常。

10. 人員配置。綜合商圈環(huán)境，經(jīng)營狀態(tài)及門店面積因素確定。

提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少與自己所租房屋相關(guān)的因素應(yīng)充分加以考慮，綜合分析，權(quán)衡利弊，再加上自己對生意的感受，方可拍板。

二、客流的如何估算？

便利店經(jīng)營最終要靠顧客的消費，便利店的主要客流可以分為固定客流和流動客流2種。其中流動客流的多少要依靠一定的集客設(shè)施和交通的幫助。

　　 1、 周邊要有足夠的固定居民（包括住宅區(qū)和寫字樓的上班族）和一定的人流量；

　　 2、 最好是在高檔或大型的住宅區(qū)、寫字樓或商業(yè)街區(qū)域；

　　 3、 社區(qū)店戶數(shù)周邊人口至少要在3000—4000以上；

　　 4、 辦公樓區(qū)域的店鋪需要的客流支撐同樣在3000人以上；

　　 5、 商業(yè)街店鋪的人口基數(shù)至少要超過6000人，商業(yè)街大多數(shù)是共享客流、派生客流較低，且入店率也會比一般店鋪低很多，因此對人數(shù)要求高，但一般繁華區(qū)，鬧市區(qū)都會超過這個基本標(biāo)準(zhǔn)；

　　 6、 最好有一定的集客設(shè)施（車站、地鐵站、商業(yè)中心、學(xué)校、醫(yī)院等）；

　　 7、 也可以是在一定區(qū)域內(nèi)的主要人流或車流干道上；

　　 8、 盡量避免在高架的沿線，或者可以選擇高架的上下匝口附近；

　　 9、 店鋪商圈人口過少的店鋪一定不能開，但并一定意味著超過這個標(biāo)準(zhǔn)的店鋪就可以開設(shè)。這些忌諱只用來否定店址，并非能夠正面評價出優(yōu)良店鋪。

三、交通地段如何選擇

1、星級地段：

五星級地段：學(xué)校，車站碼頭，大型企事業(yè)工廠，大型寫字樓，醫(yī)院，農(nóng)貿(mào)市場，大型小區(qū)的物業(yè)招商形式只能獨家經(jīng)營的，這些地段一般靠關(guān)系才能拿到，所以一旦進(jìn)駐前途無量。

四星級地段：各繁華商業(yè)街主要交通要口，大中型小區(qū)門口，密集寫字樓附近交通路口，密集餐飲娛樂主要位置，高校附近主要路口，人流量大的車站碼頭影院附近顯眼位置等。

三星級地段：大型駕?？紙?，旁邊多家餐飲娛樂，中小型小區(qū)主要路口，各主要交通十字路口T字路口三岔路口，多條線路的公交站點，繁華商業(yè)街顯眼位置等。

一般一個區(qū)域人均月收入達(dá)2000元，那么人均在便利店小超市的消費額為4-6元，老年人為主的區(qū)域人均消費不足2元，所以我們在評估某個位置可輻射有效消費人口時，要摸清該區(qū)域的主要人群結(jié)構(gòu)，再摸清人口數(shù)量，有人會問，我們怎么知道有多少人，比如說某個小區(qū)，你可以先百度下該樓盤的總戶數(shù)，然后通過問物業(yè)實際入住人口也可觀察該小區(qū)入住率情況，一般有入住的房子都有裝修，裝空調(diào)窗簾陽臺曬衣服等，那么多少人可以開多大的店，一般來講，每1000人的常住人口適合開一家120平米以內(nèi)，租金不超過10000元每月。

2、補充：

　　1：在評估每個月營業(yè)額時,2天的營業(yè)額大于月租金可以做，2天營業(yè)額小于月租金立即放棄；

　　2：不要選擇便利店超市密集的區(qū)域，這樣競爭太激烈，你是新手，你有什么把握戰(zhàn)勝他們呢；

　　3：不建議做的門面：門面臺階太高（顧客不愿多爬），門頭太窄（感覺是小雜貨鋪，不吸引人），門口有大型遮擋物（不容易被發(fā)現(xiàn)），雖顯眼位置但要多繞幾圈才能到達(dá)的位置（不夠便利，供貨商上貨也會嫌麻煩而不愿經(jīng)常來導(dǎo)致你經(jīng)常斷貨），門口是圍墻，污水溝（顧客聞到臭味會反感，自己也受不了）；

　　4：不要認(rèn)為不需要選好的位置，只要價格便宜一點生意照樣做，錯拉，錯拉，你想想，你能賣的起，別人一樣賣的起，到最后打價格戰(zhàn)惡性競爭兩敗俱傷先死的是你；

　　5：一旦有多家競爭者你卻很想加入競爭，那么你一定要占據(jù)有利位置，切勿擠到別人中間，如果有大面積的場所，要做就做最大的一家，這樣才有競爭力，所謂大魚吃小魚；

　　6：有時候是身不由己。你可能是該區(qū)域的第一家，到生意好的時候競爭者不斷加入，使你的市場不斷被分化掉，如果你因為后來區(qū)域規(guī)劃變更而使你的位置處于劣勢，在資金充足情況下可以把招牌和業(yè)態(tài)改變?yōu)榕l(fā)超市或者（代理），這樣有可能會起死回生。

未完待續(xù)

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